Расширенный поиск
Инновационные проекты малого бизнеса
Видео
Альянс Медиа
Общие понятия
Вверх / Частно-государственное партнерство / Особые экономические зоны / Общие понятия /
Правовой режим недвижимого имущества в особых экономических зонах

Федеральным законом «Об особых экономических зонах в Российской Федерации» определены три вида ОЭЗ:

- промышленно-производственные;
- технико-внедренческие;
-туристко-рекреационные.

В этом году планируется принятие изменений в Закон об ОЭЗ, предусматривающих создание еще одного вида экономических зон – портовых.

Одна из важнейших составляющих создания и функционирования любой ОЭЗ – правовой режим недвижимого имущества. Данная работа посвящена анализу наиболее актуальных вопросов, возникающих у потенциальных резидентов ОЭЗ в данной сфере.

Общие положения.

Промышленно-производственные особые экономические зоны (ПРОЭЗ) создаются на участках территории, которые имеют общую границу и площадь которых составляет не более чем 20 кв. км.

Технико-внедренческие особые экономические зоны (ТВОЭЗ) создаются не более чем на двух участках территории, общая площадь которых составляет не более чем 3 квадратных километра.

Туристко-рекреационные особые экономические зоны (ТРОЭЗ) создаются на одном или нескольких участках территории, определяемых Правительством Российской Федерации
ПРОЭЗ и ТВОЭЗ не могут располагаться на территориях нескольких муниципальных образований и включать в себя полностью территорию административно-территориального образования.

На территориях указанных зон не допускается:

- размещение объектов жилищного фонда;
- разработка месторождений полезных ископаемых и их добыча;
- металлургическое производство;
- переработка полезных ископаемых;
-производство и переработка подакцизных товаров (за исключением легковых автомобилей и мотоциклов).

Правительство РФ может определять иные виды деятельности, осуществление которых не допускается в ОЭЗ.

ТРОЭЗ может быть размещена на территории нескольких муниципальных образований и полностью включать территорию административно-территориального образования (например, района). Кроме того, на ее на территории разрешено размещение объектов жилищного фонда., о чем подробнее будет сказано ниже.

Резидентом ОЭЗ может стать индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия, отвечающие критериям, определенным в законе (ст. 9 Закона об ОЭЗ). Каждый резидент ОЭЗ заключает с органами управления ОЭЗ соглашение об осуществлении (ведении) соответствующего вида деятельности. Типовые формы данных соглашений утверждаются Министерством экономического развития и торговли РФ. В настоящее время такие формы утверждены в отношении всех видов ОЭЗ, кроме туристко-рекреационных (Приказ МЭРТ от 10.03.2006 г. № 64).


Режим землепользования.

Особые экономические зоны могут создаваться только на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности. Это краеугольный принцип землепользования, зафиксированный в п. 1 ст. 5 Закона об ОЭЗ.
На момент создания ПРОЭЗ и ТВОЭЗ земельные участки, образующие их территории, должны быть свободны от прав третьих лиц, за исключением земельных участков, которые предоставлены для размещения и использования объектов инженерной инфраструктуры и на которых размещены такие объекты. В ТВОЭЗ, кроме того, могут находиться земельные участки, принадлежащие образовательным и научно-исследовательским организациям.

В отношении турзон действует иной принцип – земли, составляющие их территории, могут находиться во владении и (или) пользовании граждан и юридических лиц. Как представляется, это весьма правильное допущение, учитывая дефицит свободных земельных участков в потенциально привлекательных для инвесторов туристических регионах.

Более того, земельные участки, образующие ТРОЭЗ, могут относиться к землям особо охраняемых территорий. В этом случае на них распространяется правовой режим, предусмотренный гл.XVII Земельного кодекса РФ и ФЗ «О лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах».

В этой связи необходимо сказать, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

1) государственными природными заповедниками и национальными парками;
2) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;
3) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;
4) объектами организаций федеральной службы безопасности;
5) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;
6) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;
7) объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;
8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

На момент создания ПРОЭЗ и ТВОЭЗ на земельных участках, образующих их территорию, по общему правилу, могут быть расположены только объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности, свободные от прав третьих лиц. Исключение составляют объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, а также объекты образовательных и научно-исследовательских организаций (для ТВОЭЗ).
На момент создания ТРОЭЗ на ее территории могут быть расположены объекты, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности. Соответственно, эти объекты могут быть предметом прав третьих лиц.

Закон предусматривает единственный правовой способ землепользования на территории ОЭЗ – договор аренды.

Примерная форма договора аренды земельного участка на территории ОЭЗ, а также примерная форма договора аренды государственного т муниципального имущества, расположенного в границах ОЭЗ, утверждены приказом МЭРТ от 12.04.2006 г. № 95.
Субъектами договора аренды выступают, с одной стороны, органы управления ОЭЗ (в лице территориального органа Федерального агентства по управлению свободными экономическими зонами - РосОЭЗ), с другой стороны – резидент зоны (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель).

Решение о создании ОЭЗ принимается Правительством Российской Федерации на основании итогов конкурсного отбора заявок на создание ОЭЗ, поданных субъектами Российской Федерации совместно с муниципальными образованиями, на территориях которых предполагается создание этих зон. Правительство, исполнительный орган субъекта РФ и исполнительно-распорядительный орган муниципального образования, на территории которого создается ОЭЗ, в течение 30 дней с даты принятия указанного решения заключают соглашение о создании ОЭЗ.

На основании соглашения о создании ОЭЗ исполнительный орган власти субъекта РФ и исполнительно-распорядительный орган муниципального образования передают права по управлению и распоряжению земельными участками соответствующего уровня собственности Федеральному агентству по управлению ОЭЗ.

Органы управления ОЭЗ для выполнения своих функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета объектов недвижимости, расположенных в границах ОЭЗ и на прилегающей к ней территории, и управлению этими и ранее созданными объектами вправе привлекать акционерное общество, 100 % которого принадлежит Российской Федерации, или управляющую компанию в порядке, устанавливаемом МЭРТ.

Такое акционерное общество создано. Постановлением Правительства РФ от 12.04.2006 г. № 211 федеральное государственное предприятие «Внешнеэкономическое объединение «Внешстройимпорт» преобразовано в ОАО «Особые экономические зоны», 100% которого находятся в федеральной собственности. Этим же постановлением РосОЭЗ наделено полномочиями по реализации от имени РФ прав акционера данного общества.

На первый взгляд, по своей правовой природе отношения, возникающие между собственниками земельных участков и органами управления ОЭЗ по распоряжению (управлению) этими участками, основаны на представительстве. Однако анализ соответствующих положений гражданского законодательства не позволяет согласиться с данным утверждением. Теории, наверное, еще предстоит ответить на этот вопрос.

Предметом договора аренды могут быть только земельные участки, прошедшие кадастровый учет. Закон об ОЭЗ особо оговаривает, что постановка земельных участков на государственный кадастровый учет осуществляется за счет резидента. Объектом гражданских прав, т.е. недвижимостью, земельный участок становится только после того, как он описан и учтен в государственном земельном кадастре; приобретение прав на участок, а также совершение сделок с ним и государственная регистрация возможны только после кадастрового учета.

Федеральной службой государственного земельного кадастра России (Росземкадастром) утверждены Порядок ведения государственного реестра земель кадастрового района от 15 июня 2001 г. N П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.) и Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 от 10 апреля 2001 г.
Кадастровый план включает такую информацию, как общие сведения об участке, которая содержит кадастровый номер; наименование и местоположение участка; категорию земель; разрешенное и фактическое использование, площадь участка; особые отметки (порядок определения площади и границ).

Категория земель должна быть указана в актах государственных и муниципальных органов о предоставлении земельных участков; договорах в отношении участков; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав; иных документах. Заметим, что Закон об ОЭЗ не устанавливает каких-либо специальных требований к категориям земельных участков, выступающих предметом аренды.

Срок договора аренды – не менее 1 года и не более срока действия Соглашения о ведении соответствующей деятельности на территории ОЭЗ. Впрочем, надо иметь ввиду, что минимальный срок аренды Законом об ОЭЗ не установлен. Годичный срок определен в примерной форме договоре. Таким образом, МЭРТ предполагает исключить возможность заключения договоров аренды, не подлежащих государственной регистрации
Вопрос об арендной плате – один из основных для каждого арендатора. Закон об ОЭЗ по этому поводу отсылает к методике расчета арендной платы, которая утверждена приказом МЭРТ от 14.07.2006 г. № 190. Размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке, с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о бюджете на соответствующий финансовый год, но чаще одного раза в год. Размер арендной платы может быть изменен и в других случаях, предусмотренных законодательством. Закон предусматривает, что размер арендной платы не может превышать максимального размера, установленного постановлением Правительства РФ о создании конкретной ОЭЗ. Так, постановлением Правительства РФ от 21 декабря 2005 г. № 779 «О создании на территории г. Москвы особой экономической зоны технико-внедренческого типа» установлено, что максимальный размер арендной платы за земельные участки составляет 2% их кадастровой стоимости в год.

Представляется, что нормы гражданского и земельного законодательства применяются к арендным правоотношениям в части, не урегулированной законодательством об ОЭЗ.

Так, согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Кроме того, согласно той же норме ЗК, изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Между тем, Закон об ОЭЗ (ст. 35) прямо предусматривает, что арендатор земельного участка не вправе сдавать его в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору другому лицу, предоставлять участок в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить в качеств вклада в уставный капитал хозобществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Столь жесткий запрет на оборот арендных прав представляется излишним. Вполне можно было бы допустить передачу прав аренды другому резиденту той же ОЭЗ.

Правила, регулирующие аренду недвижимого имущества на территории ОЭЗ, в основном аналогичны тем, что опосредуют аренду земли. Предметом аренды может только недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности и прошедшее государственную регистрацию. В связи с этим вызывает удивление тот факт, что Примерная форма договора не предусматривает указание данных государственной регистрации объекта. Отметим также, что Примерная форма содержит условие об обязательном страховании арендуемого имущества. Методика расчета арендной платы по договору аренды недвижимого имущества установлена упомянутым приказом МЭРТ от 14.07.2006 г. № 160.

Строительство на территориях ОЭЗ должно осуществляться в соответствии с действующим законодательством (градостроительным, земельным, экологическим и пр.), а также в пределах и на условиях, предусмотренных Соглашением о ведении соответствующей деятельности.

Органы управления ОЭЗ обеспечивают проведение проектной документации, организуют выдачу разрешений на строительство, а также получают технические условия на присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения и осуществляют передачу этих условий и разрешений на строительство лицам, осуществляющим строительство или реконструкцию.

Как указывалось выше, на территории ТРОЭЗ допускается размещение жилищного фонда. Это весьма важное для инвесторов положение, поэтому остановимся на нем более подробно.

Жилищное законодательство раскрывает понятие объектов жилищного фонда через понятие объектов жилищных прав. Объектами жилищных прав являются жилые помещения (ст. 15 ЖК РФ) Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации, составляет жилищный фонд.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на следующие виды:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по особы правилам жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ст. 19 ЖК РФ).

Что подразумевается под «размещением»? Размещение – порядок, система в расположении чего-нибудь. Между тем, буквальное толкование норм Закона об ОЭЗ не составляет сомнений в том, что под размещением следует понимать, в том числе строительство, реконструкцию, причем в первую очередь – объектов туристической индустрии, объектов, предназначенных для санаторно-курортного лечения, медицинской реабилитации и отдыха граждан. Иное функциональное назначение жилых помещений. размещаемых в ТРОЭЗ, противоречило бы цели создания зоны, определенной законом об ОЭЗ (п. 2.1 ст. 10).

Арендатор земельного участка имеет право выкупа части земельного участка под объектом недвижимости, созданным арендатором и принадлежащим ему на праве собственности. Выкуп земельного участка под объектом недвижимого имущества в настоящее время регулируется ст.29 ЗК РФ, ст.2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», общими нормами Гражданского кодекса.
Заметим, что территории ПРОЭЗ и ТВОЭЗ являются зонами таможенного контроля. МЭРТ должно разработать Требования к обустройству, сооружению и планировке ОЭЗ, а также условия доступа на территорию ОЭЗ для обеспечения эффективности таможенного контроля. По общему правилу, установленному п. 4 ст.362 Таможенного кодекса РФ, осуществление производственной и иной коммерческой деятельности в пределах зоны таможенного контроля допускается с разрешения таможенных органов и под их надзором, за исключением случаев, установленных Таможенным кодексом и иными федеральными законами.

Закон об ОЭЗ не содержит каких-либо специальных правил на этот счет. В п. 9 ст. 11 лишь сказано, что налоговые и таможенные органы осуществляют налоговый и таможенный контроль в соответствии с законодательством и уведомляют органы управления ОЭЗ о выявленных нарушениях.

Нарушение режима зоны таможенного контроля (включая осуществление производственной или иной коммерческой деятельности без разрешения таможенного органа) влечет административную ответственность, предусмотренную ст.16.5. Кодекса об административных правонарушениях.




Автор:
Гирин А.М., адвокат Московской коллегии адвокатов "Практика"



Источник: "Недвижимость, Строительство, Право", № 1, 2007

РАЗМЕСТИТЬ БЕСПЛАТНО:
Инновационные проекты малого бизнеса

на 09.12.2021
USD73,8453-0,2946
EUR83,3640-0,3474
БВК78,1287-0,3184
Все валюты
КОНВЕРТОР ВАЛЮТ
Конвертор валютСтавка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации: 20%
ВАШЕ МНЕНИЕ
Как Вы относитесь к обязательной вацинации?
 За
 Против
 Затрудняюсь ответить
Предложите опрос
Погода на
Россия, Московская обл., Москва
днем
ночью

(прогноз)
Погода в России и за рубежом
 
Рейтинг@Mail.ruRambler's Top100
2003 - 2021 © НДП "Альянс Медиа"
Правила републикации
материалов сайтов
НП "НДП "Альянс Медиа"

Политика конфиденциальности